 |
Квартиры на вторичке: что покупать и как проверять
Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet составили список часто заключаемых сделок, а также документов, которые необходимо обязательно проверить перед подписанием.
Существует стандартный перечень действий по проверке объектов перед заключением сделки. К ним относится визуальный анализ правоустанавливающих документов, документов удостоверяющих личность правообладателей, выяснение лиц, зарегистрированных в объекте, сведений о возможных судебных процессах по объекту, выяснение фактов дееспособности правообладателя и лист причастных к объекту.
«Тем не менее, наличие пакета документов по объекту, необходимого для проведения сделки, не является основополагающим для принятия решения о безопасном приобретении объекта, – комментирует Юлия Дымова, юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. – Есть определенная специфика проверки объектов в зависимости от видов актуальных правоустанавливающих документов, либо документов, указанных в истории возникновения и перехода права собственности».
Исключительно при анализе правоустанавливающих документов (вид документа-основания) специалисты определяют - на каких моментах необходимо остановиться и уточнить, а что является исключительно формальным аспектом при подготовке сделки и проверяется только наличие того или иного документа.
Субъектный состав сделки, в котором важно понимание дееспособности и вменяемости сторон, что кстати не тождественно в юридической природе. Дееспособность возникает с 18 лет, либо ранее, в случае вступления в брак или других оснований эмансипации. Человек может быть лишен или ограничен в дееспособности, но сей факт устанавливается только в судебном порядке.
Вменяемость на момент совершения сделки в практике только косвенно устанавливается на основании справок из Психоневрологического и Наркологического диспансеров. Также можно обратиться к специалистам, врачам с дипломами, которые выезжают на сделки для установления сего факта. Это не есть панацея, но и исключать возможность обращения к подобного рода специалистам не нужно.
Также необходимо понимание цели продажи объекта:бывают случаи заблуждения продавца относительно природы самой сделки. Особенно часто это случается с пенсионерами, либо с социально-неадаптированными гражданами, которые в меру своей природной доверчивости могут попасть под влияние злоумышленников. Иногда нежелание вторгаться в личное пространство продавцов с «лишними вопросами» может привести к последующей утрате права собственности, без возможных вариантов получения адекватной компенсации за утраченное.
Сделки с несовершеннолетними гражданами – если дети-собственники, то необходимо в данном случае вспомнить про органы опеки - получить согласие и контроль на всех этапах сделки. Проверка исполнения данного распоряжения, особенно в случае отсрочки исполнения, уже находится в зоне контроля самого покупателя и его риэлтора. Разрешение органов опеки – это те дополнительные условия и рамки, которые необходимо соблюдать при заключении договора. В этом случае лучше несколько раз пересчитать и перепроверить доли несовершеннолетних во избежание дальнейших конфликтов.
Проверка зарегистрированных лиц в квартире - выписка из домовой книги дает актуальную информацию о лицах, зарегистрированных в объекте на сегодня. Этот документ по-прежнему предоставляют в пакете документов на регистрацию, хотя при подаче через МФЦ он не требуется.По этому документу, если вы видите лиц без указания адреса выбытия, то необходимо задаться вопросом: «Куда собственно они следуют и знают ли они о своем скором переезде?» Специалисты в этом случае помогут разобрать, в какой ситуации стоит драматизировать и направить людей на снятие с регистрационного учета до сделки, а в каких случаях стоит подождать.
К ярким примерам относится ст. 19 Закона о введении в действие ЖК РФ, где указано, что лица, которые отказались от участия в приватизации и остались зарегистрированными в Объекте, сохраняют право пользования в указанной квартире.
Из новых страхов специалистов рынка недвижимости – материнский капитал и его использование в той или иной форме на «улучшение жилищных условий», что влечет обязательное наделение всех несовершеннолетних и родителей собственностью в квартире. Если было погашение ипотеки за счет своих средств, то можно попросить в банке соответствующую справку о неиспользовании, либо попросить продавцов обратиться в пенсионный фонд с этим вопросом. В случае, если ипотека была в истории, то данный риск не всегда можно минимизировать. Также есть специфика проверки объектов в зависимости от вида правоустанавливающих документов.
Наследственная квартира является лидером страхов покупателей и риэлторов - по-прежнему действует ст. 1155 ГК РФ, «Принятие наследства по истечении установленного срока»
«Здесь могут объявиться иные наследники из той очереди, которая призвана к наследованию, не поименованные в правоустанавливающих документах и заявить свои права на объект, либо отсутствующие наследники предыдущих очередей, что не противоречит действующему законодательству. В данном случае очень часто сами титульные наследники не знают о существовании иных, либо скрывают данный факт» (РГ)
При проверке можно опросить соседей, они, как правило, обладают большей информацией, чем сами наследодатели. Для минимизации рисков специалистами разработаны специальные формы заявлений и обязательств для того, чтобы избежать возможное оспаривание – заявления от найденных наследников, либо обязательства об урегулировании убытков.
«Проверка квартиры предполагает исключительно индивидуальный подход. Вряд ли можно дать рецепт для лечения всех проблем по сделкам, потому как симптомы могут быть одни, а вот анализ и создание превентивных мер лучше доверить профессионалам», - подчёркивает Юлия Дымова.
Контактное лицо: Шевчук Анастасия (написать письмо автору)
Компания: Est-a-tet (все новости этой организации)
Добавлен: 10:54, 28.04.2017
Количество просмотров: 634
Страна: Россия
| Девелопер .Sense удостоен золотого грейда International Sustainability Rating, Sense, 19:03, 29.11.2024, Россия |
156 |
| Компания .Sense стала обладателем золотого сертификата престижного рейтинга International Sustainability Rating (ISR). Награждение состоялось в рамках премии Green Property Awards 2024. Это событие подчеркнуло выдающийся вклад .Sense в развитие устойчивых и человекоцентричных решений на рынке недвижимости. |
|
| ЖК Will Towers – один из самых популярных столичных небоскребов, Центр-Инвест, 02:46, 29.11.2024, Россия |
108 |
| Жилой комплекс Will Towers вошел в пятерку лидеров по продажам в проектах выше 45 этажей по всем округам Москвы. Рейтинг составлен аналитиками компании «НДВ Супермаркет недвижимости» по итогам октября 2024 года. Основные строительные работы выполнены в полном объеме по всем корпусам I очереди, ведется подготовка к вводу объекта в эксплуатацию. |
|
| Девелопер .Sense открыл продажи в резиденциях PHANTOM, Sense, 23:54, 27.11.2024, Россия |
147 |
| Девелоперская компания .Sense объявила о старте открытых продаж в проекте резиденции PHANTOM, расположенном в историческом центре Москвы между Цветным бульваром и улицей Сретенка по адресу: Малая Сухаревская площадь, вл. 6. |
|
| Команда отраслевого портала «Движение.ру» провела HR-конференцию для девелоперов, Компания «Движение», 07:30, 27.11.2024, Россия |
174 |
| В Москве прошла HR-конференция, организованная отраслевым порталом о недвижимости «Движение.ру». На площадке Кибердома собрались более 170 HR-экспертов, топ-менеджеров и собственников девелоперских компаний, а также профессионалов из других сфер, чтобы поделиться опытом и вариантами решения глобальной проблемы кадрового голода. |
 |
| Эксперты назвали 3 ключевых изменения рынка офисной недвижимости за 20 лет, West Wind Group, 07:12, 27.11.2024, Россия |
40 |
| Объемы предложения, перечень локаций, источники появления новых лотов — все это наиболее заметные трансформации, произошедшие на офисном рынке. Специалисты офисного девелопера West Wind Group проанализировали динамику основных показателей офисной недвижимости в Москве с начала 2000-х. |
|
| ЖК «Первый Нагатинский» — победитель в спецноминации премии Urban 2024, Прайм Лайф, 07:10, 27.11.2024, Россия |
41 |
| Компания Прайм Лайф с проектом жилого квартала «Первый Нагатинский» удостоилась награды в спецноминации премии Urban «Истоки и будущее: вклад в формирование локальной идентичности и развитие района Нагатино-Садовники». Это признание стало результатом значительного исследовательского и архитектурного подхода, продемонстрированного в рамках реализации масштабного девелоперского проекта. |
|
|
|
